SECRETOS DE UN NUEVO ESTADIO
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Dicen por ahí que no hay nada más atrevido en este mundo que la ignorancia con acceso a internet. Esta semana, tras destaparse la maqueta y el proyecto maestro del nuevo complejo deportivo y comercial para el Atlas y la Universidad de Guadalajara (UdeG) en la zona de Calle 2, en Zapopan, las redes sociales se llenaron de los clásicos “doctores en economía de banqueta”.
Las quejas y burlas no tardaron: “¡Qué brutos los nuevos dueños del Atlas, van a construir en un terreno ajeno!”, “¡Tremendo autogol, van a pagar renta por 99 años!”.
Para entender por qué esos comentarios son una soberana tontería, hay que quitarse el chip de la abuelita del siglo pasado. La abuela juraba que la única forma de progresar en la vida era comprar un pedazo de tierra, bardearlo y sentarse a esperar a que subiera la plusvalía. Pero en el fútbol de élite y en las altas finanzas corporativas globales, congelar dinero en tierra ochentera para abrir un estadio cada quince días ya no es negocio, es una inversión fallida. En los nuevos tiempos una inversión de esa magnitud tiene que hacer sonar la máquina registradora el mayor tiempo posible.
LA TRAMPA DEL “ELEFANTE BLANCO”
Comencemos por el principio: si construyes únicamente un estadio de fútbol, estás firmando tu propia sentencia de muerte financiera. Una cancha tradicional es un elefante blanco que come pasto y mantenimiento de lunes a domingo para generar dinero apenas dos o tres horas cada dos semanas.
El desarrollo a cargo de Grupo PRODI / Mota-Engil y la UdeG, que será desarrollado por el despacho global Populous —los mismos cerebros detrás de joyas como el nuevo estadio del Tottenham o Wembley—, no es una cancha; es un ecosistema urbano llamado “Ciudad UdeG” montado en 16 hectáreas.
El plan contempla:
- El Estadio (40,000 espectadores): Casa que albergará tanto al Atlas como a los Leones Negros. https://www.youtube.com/watch?v=uIjahIGCyYM
- Hub Cultural y de Entretenimiento: Un recinto multiusos techado de 4,000 metros cuadrados para espectáculos y convenciones, el Museo del Fútbol tapatío y una agenda de más de 200 eventos anuales.
- Distrito Comercial y Gastronómico: Más de 8,600 metros cuadrados de retail, restaurantes de primer nivel y un complejo hotelero enfocado en el turismo deportivo.
En pocas palabras: el balón es el gancho mediático, pero la caja registradora no deja de timbrar los 365 días del año.
¿POR QUÉ RENTAR LA TIERRA ES UNA JUGADA MAESTRA?
Para explicar la estructura de este negocio sin enredarnos en tecnicismos de abogado ni balances contables, usemos una analogía sencilla:
Imagine que usted quiere poner una taquería de súper lujo y tiene 10 millones de pesos en la bolsa. Si gasta los 10 millones de golpe en comprar la esquina más cara de la ciudad, se queda sin un peso para comprar los asadores, contratar al taquero o comprar la carne. En cambio, si renta esa esquina a largo plazo, arranca el negocio con costo de suelo de cero pesos y le mete toda su inversión a lo que verdaderamente produce dinero: la comida, la marca y el servicio.
En el mundo corporativo, este esquema se llama derecho de superficie. Para el desarrollador de centros comerciales representa ventajas descomunales según nos cuentan especialistas en la materia:
- Inversión inicial en tierra de $0: Comprar 16 hectáreas en una de las zonas de mayor plusvalía de Zapopan costaría miles de millones de pesos. Al no comprar el suelo, el 100% del capital y de los créditos bancarios va directo a la construcción del estadio, los locales y el hotel.
- Mayor Rentabilidad: Como el dinero propio enterrado de entrada es sustancialmente menor, el retorno financiero sobre cada peso invertido se dispara de forma exponencial.
- Socio en el riesgo: El acuerdo no asfixia al club con una renta fija millonaria si los tiempos vienen difíciles; contempla compartir alrededor del 20% de las utilidades. Si el proyecto tarda en madurar, la universidad absorbe el bache como socia del riesgo.
- Oro molido fiscal: Comprar un terreno es un activo que no se puede deducir ni depreciar fiscalmente. Pagar rentas o regalías por explotación de superficie, en cambio, es un gasto operativo 100% deducible de impuestos.
- 99 años de horizonte: En finanzas, un siglo es prácticamente la eternidad. Tres generaciones de inversionistas habrán amortizado el costo, cobrado dividendos multimillonarios y multiplicado su patrimonio mucho antes de que el contrato termine. Dentro de 99 años, ese estadio será obsoleto, si la humanidad aún existe.
LA MÁQUINA DE BILLETES
Para dimensionar el flujo: un centro comercial moderno de alta gama en zonas privilegiadas de Guadalajara (al estilo de Puerta de Hierro o la zona de Andares) genera entre 45 y 60 millones de pesos netos al mes (alrededor de 2 a 3 millones de dólares mensuales) pagar uno de renta, les representa dos para el constructor, no hay pierde.
¿Por qué los centros comerciales de lujo jamás venden sus locales y sólo los rentan? Porque vender un local es perder el control. Si usted le vende un local a una marca de ropa exclusiva y el negocio quiebra, el nuevo comprador podría instalar una cantina o una casa de empeño, arruinando el prestigio de todo el complejo. Al rentar, el desarrollador decide quién entra, qué marcas conviven y garantiza un estándar de alta gama. Incluso las tiendas departamentales ancla operan bajo contratos de arrendamiento preferencial a 20 o 30 años: atraen a la masa y los locales circundantes pagan las rentas altas.
Al final del día, a Grupo PRODI no le vieron la cara de novato, ni la Universidad de Guadalajara regaló su patrimonio: estructuraron un ganar-ganar corporativo donde se explota un terreno ocioso para generar riqueza constante, modernizar la ciudad y darle una casa de primer mundo a dos instituciones históricas. ¿Seguirán pensando que es un error construir en terrenos que no son propios?
“La ignorancia es la madre de todos los crímenes; un crimen es, ante todo, una falta de raciocinio.” Honorato de Balzac